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Berlin nach dem Ende des Mietendeckels


25.04.2021

Bundesverfassungsgericht kippt den Berliner Mietendeckel

Für viele Berliner MieterInnen dürfte der 15. April ein trauriger Tag gewesen sein. Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Berliner Mietendeckel an jenem Datum für nichtig. Dem Urteil zufolge haben die Bundesländer keine eigene Befugnis, die Höhe der Mieten zu regeln, da der Bund seine diesbezügliche Gesetzgebungskompetenz abschließend wahrgenommen habe. Das Bundesland Berlin durfte den Mietendeckel demnach nicht erlassen. Das Gericht begründete sein Urteil nicht zuletzt mit der Mietpreisbremse, die vom Bund 2015 verabschiedet wurde. Ob ein vom Bund beschlossener Mietendeckel verfassungskonform wäre, bewertete das Gericht hingegen nicht.

Der Mietendeckel ist tot, es lebe die Mietpreisbremse?

Was MieterInnen in Berlin nun tun können, um sich gegen überhöhte Mieten zu wehren, zeigen unsere Auswertungen. Mietenmonitor hat für zehntausende Berliner Wohnungsinserate seit Herbst 2019 geprüft, ob die Mietpreisbremse beachtet wurde und / oder Fälle von Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher vorliegen (wie funktioniert das?).

Das Resultat: Bei ca. 45 Prozent der inserierten Wohnungen wurde gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Sie gibt bei Neuvermietungen vor, dass die Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen darf. Auch Verstöße gegen die Wuchergrenzen waren keine Seltenheit. Bei ca. 18 Prozent der Wohnungen wurde die Grenze zur Mietpreisüberhöhung (20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) überschritten, bei 32 Prozent gar die Grenze zum Mietwucher (50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Zu beachten ist, dass der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung bzw. des Mietwuchers zusätzlich zur Höhe der Miete immer eine Zwangslage des Mietenden voraussetzt. Da diese nicht klar definiert ist und im Einzelfall geprüft und belegt werden muss, ist die rechtliche Durchsetzung schwierig.

Zeitraum der Inserate: 02.11.2019-22.04.2021
Quelle: Mietenmonitor

Die Berechnungen beruhen auf dem offiziellen Mietspiegel 2019 der Stadt Berlin. Für knapp ein Viertel der erfassten Wohnungen war es nicht möglich, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, da der Mietspiegel u.a. für Wohnungen mit einem Baujahr nach 2017 (von der Mietpreisbremse eh ausgenommen) oder für kleinere Wohnungen mit einem Baujahr nach 1991 keine Werte ausweist.

Nach Einführung des Mietendeckels fanden sich in Wohnungsinseraten häufig zwei Angaben zur Höhe der Miete. Erstens eine sogenannte Schattenmiete für den nun eingetretenen Fall, dass der Mietendeckel keinen Bestand haben würde, und zweitens eine tiefere mietendeckelkonforme Miete. Bei unseren Auswertungen wurde in solchen Fällen mit der Schattenmiete gerechnet, da diese für MieterInnen nun ausschlaggebend ist.

Mieten oftmals mehrere Hundert Euro zu teuer

Wohnungen, bei denen in Berlin gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird, sind oftmals drastisch überteuert. Unseren Auswertungen zufolge könnten MieterInnen dieser Wohnungen ihre monatliche Miete im Schnitt um ca. 280 € reduzieren. Zwar sind manche Verstöße nur geringfügig, bei 75 Prozent dieser Wohnungen wurde die Grenze der Mietpreisbremse aber um mindestens 80 Euro überschritten. Bei 25 Prozent dieser Wohnungen betrug die Differenz zur Grenze der Mietpreisbremse gar 350 Euro oder mehr. Aus Sicht der MieterInnen kann es sich also durchaus lohnen, die Mietpreisbremse zu ziehen.

30 zufällig ausgewählte Inserate, bei denen die Grenze der Mietpreisbremse überschritten wurde
Quelle: Mietenmonitor

Verstöße gegen die Mietpreisbremse in allen Stadtteilen

In den zentraleren Stadtteilen Berlins kommen Verstöße gegen die Mietpreisbremse zwar häufiger vor, sie sind jedoch auch in den Randbezirken keine Seltenheit. Der Mietspiegel differenziert nach der Lage der Wohnung. Die ortsübliche Vergleichsmiete und somit auch die Grenze, ab der ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, fällt dementsprechend in den weniger attraktiven Lagen tiefer aus.

5'000 zufällig ausgewählte Inserate, Zeitraum: 02.11.2019-22.04.2021
Anmerkung: Die Koordinaten der Inserate wurden leicht verfremdet, sodass
kein Rückschluss auf die genaue Adresse möglich ist.
Quelle: Mietenmonitor

Die hier dargestellten Auswertungen basieren auf dem aktuell verfügbaren Mietspiegel der Stadt Berlin aus dem Jahr 2019. Bereits im Mai diesen Jahres soll ein neuer Mietspiegel erscheinen. Der Anteil der Wohnungen, bei denen gegen die Mietpreisbremse oder die Grenzen der Mietpreisüberhöhung bzw. des Mietwuchers verstoßen wird, dürfte dann etwas tiefer ausfallen, da die ortsüblichen Vergleichsmieten basierend auf diesem neuen Mietspiegel tendenziell höher liegen werden. Mietenmonitor wird die Resultate aktualisieren, wenn der neue Mietspiegel vorliegt.