In mehr als 700 deutschen Städten und Gemeinden gilt Anfang 2026 die sogenannte Mietpreisbremse. Sie gibt vor, dass die Kaltmiete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bei besonders hohen Mieten kann gar ein Fall von Mietpreisüberhöhung (20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) oder Mietwucher (50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) vorliegen.
deutsche Städte und Gemeinden verfügen Anfang 2026 über einen Mietspiegel. Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
Die Schwellenwerte der Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung und des Mietwuchers leiten sich allesamt von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, deren Berechnungsmethodik im Mietspiegel der jeweiligen Stadt gegeben ist. In Städten ab 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel inzwischen gesetzlich vorgeschrieben und nahezu flächendeckend vorhanden.
Mietenmonitor berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete für online verfügbare Wohnungsinserate basierend auf den Berechnungsregeln des offiziellen Mietspiegels der jeweiligen Stadt.
Mit dieser Methode lässt sich für einzelne Inserate ermitteln, ob der spätere Mieter ein Anrecht darauf hätte, die Mietpreisbremse zu nutzen, oder ob die Grenzen der Mietpreisüberhöhung oder des Mietwuchers überschritten wurden.
Unsere Auswertungen zeigen, dass insbesondere Verstöße gegen die Mietpreisbremse bei einem bedeutenden Teil der Neuvermietungen vorkommen. Auch Mietforderungen oberhalb der Wuchergrenzen sind keinesfalls seltene Einzelfälle.
der Online-Inserate für unmöblierte Wohnungen (Baujahr vor 2014) in Frankfurt am Main stellten Anfang 2025 einen mutmaßlichen Verstoßgegen die Mietpreisbremse dar.
Schwellenwert der Mietpreisbremse für eine 70 m2 Wohnung in Frankfurt Sachsenhausen mit Baujahr 1970, Parkett und Balkon (Basierend auf dem Frankfurter Mietspiegel 2024)
Zwar sind auch die Vergleichsmieten der Mietspiegel in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Insbesondere für Wohnungen mit älterem Baujahr liegt die Vergleichsmiete jedoch oftmals unter dem Preisniveau auf Online-Portalen. Entsprechend häufig sind Mietforderungen oberhalb der Schwellenwerte.
Gleichzeitig prüfen viele Vermieter nicht, welche Miete laut Mietspiegel maximal zulässig wäre, sondern orientieren sich am hohen Preisniveau auf Online-Portalen.